렌트비 미납으로 인한 퇴거소송
미국에서 내 집을 장만 하여 살 수도 있지만, 많은 분들이 집 또는 아파트를 렌트 해서 살기도 하고 또 사업을 하는 경우엔 대부분의 사람들이 건물 소유주에게서 건물을 리스받아 사업을 하는 경우가 많이 있습니다. 이럴때, 렌트나 리스 계약을 체결함으로 임대주( Landlord)와 임차인(Tenant) 관계가 성립 되고, 계약서에 기재된 내용 대로 임차인은 일정 기간 동안 부동산 점유권(Possessory Right)을 가지게 됩니다.
그러나 렌트비가 밀리게 되거나, 리스 계약상의 조항을 위반하게 되면 어쩔수없이 퇴거소송( Unlawful Detainer) 이라는 법적 절차를 거쳐 강제 퇴거명령( Eviction)을 진행 하게 됩니다. 미국에서 Landlord가 Tenant를 퇴거 시키기 위해서 물리적인 힘이나 폭력, 심지어 언어적 폭력 조차 조심해야 하는데 이를 사용 했을 경우, 오히려 입주자에게 소송을 당할 위험이 있기 때문 입니다.
일반적으로, 민사 소송이나 가정법 소송은 원고가 소송을 제기한 날짜로 부터 30일 이내에 Response 라는 답변을 File 하면 되는데, 퇴거소송은 솟장( Summon)을 전달 받은 후 5일 이내에 피고가 Response 해야 하며 재판도 한 달이내에 판결이 나도록 하는 속성 재판의 절차로 진행 됩니다.
퇴거소송을 진행 하기 위해서는 소송을 제기 하기 전에 “ 3-Day or 30-day Notice to Pay Rent or Quit”라는 Notice를 Tenant 에게 직접 전달 해야 합니다. Tenant 가 밀린 임대비를 3일 이내, 또는 30일 이내에 지불 하면 해결이 되겠지만 그렇지 않을 경우에 Landlord는 이 Notice를 첨부하여 소환장 (Summon)을 법원에 접수 할 수 있습니다.
이때 Landlord 는 퇴거 사유로 인정 될만한 법적 근거를 증명 할 수 있어야 합니다. 반대로 Tenant가 할 수 있는 일은 밀린 임대료를 지불하여 사건을 종료시키거나 정당한 이유가 있을 경우, 법원에 Response를 접수 할 수 있습니다. 만약, 재판 도중에 Tenant가 밀린 임대료를 다 지불하고 계속 임대관계를 유지하려 한다면 Tenant 는 소송을 종결하는 Dismissal 서류를 법원에 File 해서 정식으로 소송을 종결 시켜야 합니다. 그래야만 Judgment 이 발부 되는것과 이 판결문이 Tenant의 Credit Report 에 올라 가는 피해를 방지 할 수 있습니다.
Landlord 가 소송에서 승소 하여 임차권(Possessory Right) 을 되찾게 되면, 그동안 밀린 임대료에 대한 판결문을 받게 되고 5일 이내에 Sheriff 를 동원하여 강제퇴거를 진행 할 수 있는데, 이 5일 안에 Tenant는자신의 비품을 정리하고 집이나 건물을 비워 주어야 합니다.
남은 리스기간에 대한 피해 보상액은 퇴거명령 소송에서 해결 하는 것이 아니라, 이 판결문을 근거로 민사 소송을 통해서 받아낼 수 있습니다. Tenant가 퇴거소송에서 패소 할 경우, 밀린 렌트비 뿐만 아니라 남은 리스 기간에 대한보상액, 변호사 비용까지 배상 해야하는 의무가 발생함으로, 부득불한 상황에서 렌트비가 체납 되게될 경우엔 미리 Landlord와 상의해서 타협점을 찾아 대처 하는 것이 현명 할 것 입니다. 임대계약은 쌍방간의 계약 이므로 계약 내용을 잘 이해하여 미리 피해가 생기는 일이 없도록 하시기 바랍니다.
<위의 내용은 법적 조언이 아니며 교육을 위한 목적으로 기재 되었습니다.>
법무사 정 혜란 (408) 316-9254
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