주택 매매와 세금과의 관계
최근 샌프란시스코 베이 지역의 부동산 가격이 무섭게 치솟고 있습니다. 보통 1주일만에 현금으로, 그것도 15%에서 많게는 20% 까지의 프리미엄이 붙어서 집들이 매매가 된다고 합니다. 부동산 투자로 소득을 창출해 내는 것은 장기적 안목에서 좋은 절세 플랜중에 하나로 꼽을 수 있습니다. 오늘은 미국과 한국의 부동산 매매를 통해 발생한 소득의 세금에 대해 알아 보겠습니다.
미국 내에서나 미국 외에서 발생한 모든 소득에 대해선 세금이 부과되는데 종류에 따라 세율에 차이가 있고, 어떤 소득은 아예 세금이 면세 되기도 합니다. 발생한 소득에 대해 전혀 세금이 부과 되지않고 온전히 내 재산으로 남을 수 있는 것은 개인이 살고 있는 주거주주택 (Primary Residence) 에 대한 세금혜택입니다.
주거주 주택의 처분으로 소득이 발생하게 되었을 때, 부부의 경우 최고 50만달러까지, 개인의 경우엔 $25만 달러까지 양도 수입에 대해서 면세를 받습니다. 일반 근로나 사업을 해서 50만불의 소득을 창출했다면 당연히 그 소득에 대해 납세해야 하는세금이 있는 것과는 달리 부동산 소득에서는 면제 받는것이지요. 그러니 장기적 안목에서는 대단한 절세 혜택이라고 볼 수 있습니다. 이 세금혜택을 받기 위해서는 주거주 주택으로서 자격 조건을 만족해야 합니다.
주거주 주택으로서의 자격 조건으로 첫째, 본인이 지난 5년 중 최소 2년 동안 주택의 소유주로 되어 있어야 합니다. 두 번째, 같은 기간에 본인이 직접 살았어야 합니다. 즉, 소유주이지만 2년 동안 거주하지 않았으면 면세 혜택을 받을 수 없습니다. 부부일 경우, 부부 중 한 사람이 소유권자로 되어 있어도 부부 모두 함께 거주했다면 50만불 면세 혜택 자격이 됩니다.
매매 비용이야 어떻게 할 수 없지만 세금으로 계산 하면 15만 달러 정도의 세금을 절약할 수 있습니다. 이 혜택은 평생에 여러번 즉,이론적으로는 2년에 한 번씩 계속혜택을 볼수 있고, 집을 팔고나서 다른 집을 사지않아도 됩니다. 자택이 아닌 별장용 주택이나 시내의 콘도등 본인의 두 번째 집 (Secondary Residence) 은 이 혜택을 볼 수 없고, 임대용 부동산에서도 이 혜택이 없습니다.
두 가구 주택으로 하나는 본인이 살고 나머지 반을 임대 해주었다면, 본인의 집에만 이 혜택을 적용 할 수 있습니다.
이 번에는 한국에 소재하고 있는 부동산을 처분한 경우를 알아 보겠습니다.
미국 납세자의 경우, 전 세계 소득에 대하여 소득이 발생한 국가에서 양도에 대한 양도세를 납세 했다 하더라도 이를 다시 미국 소득세 신고시 합산하여 신고 납부를하여야 합니다. 하지만 한국정부와 연방정부의 “조세협약”에 의하여 이중과세가 방지토록 되어 있어서 한국에서 납부한 세금은 미국 소득세 신고 납부시 “외국 납부세액 공제 (Foreign Tax Credit) 제도을 통해서 공제를 받게 됩니다.
연방 정부의 소득세는 면세 받아도 캘리포니아 주 소득세의 경우에는 외국 납부세액공제 혜택이 없기 때문에 주(State) 소득세를 납부하여야 합니다. 더 궁금한 사항이 있으시면 “세무회계법인 송현 (408) 316-9254에 문의해 주시면 성심껏 답변해 드리겠습니다.
글: 공인세무사 정 혜란
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